主题：房价上涨之谜（七）——东京：14年前的伤口还在流血

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jhiyu

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发表于2009-04-15 14:34:36 |只看该作者: 楼主

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东京：14年前的伤口还在流血

　　日本国土交通省2005年3月23日发表的一组数据表明，14年前日本房地产泡沫破裂所撕裂的伤口，至今还在流血。

　　2005年1月1日的“公示地价”表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5％，商业用地价格同比下跌了5.6％，连续14年下跌。

　　与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低水平，日本经济陷入十多年低迷不振，至今尚未恢复元气。

　　好好掂量掂量这两个数字吧：14年间，住宅地价已经下跌了46％，商业用地地价下跌了约70％，地价跌到了自1974年三十多年以来的最低水平。

　　作为房地产暴涨最大的受益人地方政府，也将会成为房地产暴跌最大的受害人。这是拥有土地买卖绝对垄断权的地方政府，所愿意看到的吗?

　　20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。

　　这个情况与二十世纪末中国的情况非常相似，甚至比日本还严重，因为日本的股市还分流了一部分资金，而中国全流入了房地产市场。到2004年年底，中国的银行业投入了中国房地产27，000亿元巨额资金，正是如此巨大的资金涌入，直接导致了房地产价格的暴涨。

　　当初，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状作出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。

　　据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年到1988年的短短的3年间，东京都的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。日本经济从此埋下了十多年还未能了结的祸根。

　　1991年，日本**破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，至今颓势难改。不动产泡沫破灭带来连锁反应，一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭、金融机构不良债权不断增长、几大银行相继倒闭、对日本经济痛深创巨。日本经济至今都未能走出那次**破灭的阴影。

　　香港：一夜暴“负”

　　1997年始于泰国的亚洲金融危机的发生，给香港的经济带来巨大的灾难性后果，使很多香港人至今心有余悸。

　　而近两年来，在“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”和“个人游”等因素的强大推动下，香港经济才呈现出强烈的复苏势头。

　　20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。与1970年相比，1990年香港银行存款增加了81倍。财富的快速积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量，更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为资金的吸水池，港商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量外资投资，都进入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。

　　据统计，20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。

　　1997年，亚洲金融危机发生，不久便迅速扩散到我国港台和东北亚地区。处在泡沫顶峰的香港在金融风暴的猛烈冲击下，经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入财富收缩效应的时期。

　　据专家计算，从1997年10月到2002年年底的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。

　　十多年的财富效应，对香港来讲只不过是做了一场发财梦。梦醒后财富随风而逝，不少人还因贷款买房、炒股，由“富翁”一夜之间变为“负翁”。

　　更重要的是，由严重经济泡沫引发的巨大财富潮的剧烈的起落，具有极大的负面冲击效应，形成畸形产业结构，恶化了香港营商环境，带来高成本结构、财政问题长期突出、社会两极分化更加明显等问题的出现，对香港经济转型产生重大影响。

　　中国房地产业过热的伤口愈合了吗

　　不要以为只有亚洲其它国家才有房地产市场泡沫破灭的教训，1988、1989、1990年，那次中国房地产业过热所造成的中国经济大衰退、大萧条，给中国经济所留下的创伤，至今都没有平复，甚至还不知何年何月才能平复。

　　我们不希望这样的悲剧在15年后重演。如果此段历史真的重演，我们为此所支付的代价，我们所经受的痛苦，将会比上次沉重得多。

　　那次中国房地产业过热所造成的金融危机风暴，所造成的建国以来最严重的一次通货膨胀（通货膨胀率高达27％）及挤兑风潮，以及此后的1990、1991、1992年的中国经济大衰退、大萧条，所留下的大量的、到现在还竖立在那里的残壁断垣。

　　而几年后，前扑后继般爆发在海南和三亚的房地产泡沫的破灭，让我们又一次心惊肉跳。当时价值每平方10，000元的房子，两年后，每平方400元都卖不出去。到现在，八年过去，海南和三亚的房子都是全国的房地产凹地。

　　海南和三亚的烂尾楼年年都在炸，已经炸了七八年，按现在排定的时间表，十年都还炸不完。

　　每一座烂尾楼都是一座见证中国房地产泡沫的纪念碑，那是用几亿、几十亿、上千亿元建造的黑色的纪念碑哪。

　　读了这段还很新鲜很新鲜的历史，您说，我们还能放纵房价继续上涨吗?

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