主题：中国房地产十年调控那些事儿:未解决根本问题

“已经有多个楼盘的营销总监在说，楼市过热程度实在太超乎想象，早知道当时申报的时候把价格再调高点。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉记者。

另外，有数据显示，3月上半月在全市仅46套别墅的新增供应下，成交量却高达370套，是去年同期的2.55倍；供不应求导致的是价格快速攀升，上半月别墅的成交均价达到27482元/平方米，比去年同期上涨11.7%。

3月30日，上海正式公布沪版“国五条”楼市调控细则，对出售自有住房能核实房屋原值，按照规定应征收个人所得税的，依法严格按照转让所得的20%计征。对于个人转让自用5年以上、唯一家庭生活用房所得免征个人所得税。对于这一实施办法，业内人士表示“温和保守”，基本延续了国务院调控政策。因此，很多人担心，此次调控又像是虚晃一枪。

十年调控，越调越涨

十年来的调控也催生出一些很有规律的现象：新一轮调控出风声紧。买家观望，成交下降，开发商延迟推盘，银行收紧银根，土地市场阴风阵阵，楼市呈现暂时的偃旗息鼓。但随后的半年甚至最短的2~3个月内，成交回升，“日光盘”重现，银行放松政策，随后房价回到高位甚至高于调控前。这些场景反复上演。

2011年1月26日，“新国八条”登场，限购严格意义上成了禁购，二套房首付达到了六成。之后的第二天，上海房产税试点正式落地，2月1日，上海版细则“沪九条”出台。

该调控颁布之后，加之受整体经济形势不济的影响，楼市出现短暂性冷局。据相关数据统计，2011年上海楼市共计成交商品住宅63190套，同比2010年下滑24.2%，共计成交面积729.8万平，同比萎缩24.9%，为2006年以来最低水平。但是，在经历了一段政策适应期以及受到传统楼市旺季的利好影响后，2012年楼市逐步回暖，5月份达到调控后的最高水平。

追溯到3年前，2010年1月10日，国务院公布“国十一条”-《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。4月出台“国十二条”，之后上海房管局联合三部门发文规范二套房标准-认房、认贷、认调查。紧随其后，2010年9月“国五条”出台，上海版细则“沪十二条”也在当年国庆假期的最后一天公布。可惜的是，尽管被称为“调控年”，2010年上海的房价也达到了顶峰。据克而瑞数据显示，2010年上海商品住宅均价突破2万元每平米大关，达到22370元每平米，同比2009年上涨40.9%。

纵观十年来的每一次调控，莫不如此。

调控未解决根本问题

众多业内人士总结十年调控的共性是，调控过多在抑制购房者需求上做文章，归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。但是，要知道，购房的需求只是被“抑制”，而不是“消失”。因此，不断抑制的购房需求，必然会在某一点爆发。

SOHO中国董事会主席潘石屹在近期举办的博鳌论坛上称，应该反思一下调控的方法了。潘石屹表示，近十年的房地产调控，前5年还是更多地从按揭贷款的首付比例这方面去调整，最近几年的政策，更多地用行政手段去调控。当我们一个思路、一种方式使用了10年还没见成效的时候，就应该要反思一下了。

业内普遍认为，房价屡调屡涨的深层次原因在于地方政府依旧很依赖土地财政收入，这样便导致上行下不效，中央调控政策到了地方便大打折扣。