主题：陶冬专栏周8月22日：房地产走向十月见分晓(引帖）

陶冬/文
两个游客在森林中突然遇到熊的袭击。一个游客马上穿上跑鞋，第二个游客问：“穿跑鞋有什么用？还是熊跑得快。”第一个游客答道：“我只要比你跑得快就可以啦”。
这是一个老掉牙的笑话，但不久可能在中国的发展商中重演。一旦房地产市场出现恐慌性下跌，发展商们比的就是谁跑得更快。
今天的房地产市场与六个月前相比，最大的变化不是房地产新改，不是发展商心态，而是市场由卖方主导转向买方主导，消费者的价格预期成为市场走向的关键。房价只涨不跌的神话已被彻底打破，持币待购成为普遍行为。价格不跌，消费者不买，于是成交量急骤萎缩。
其实发展商并不怕减价。以他们购买土地的成本和目前的房价水平，减价只是一个赚多赚少的问题。发展商的死结是现金流。房地产开发是高杠杆、高回报行业，每一次大的调整都会有30-50%发展商出局，绝大多数死因为资金链断裂，这一点全世界都是一样的。去年宏观调控后，银行对房地产开发的贷款已明显收紧，销售回款便成为发展商运作的主要资金来源。面对房地产新政，发展商可以撑下去，面对房价下滑，发展商可以撑下去，没有资金回笼，撑起来则难矣。在某种意义上，成交量的萎缩对发展商的打击要远远超过房地产新政的组合拳。
铁链永远在最弱的一环断裂。发展商的财务状况差异甚大，有的可以坚持一、两年，而另一些则岌岌可危。跳楼式减价往往从弱者开始。一旦减价开始，发展商们便会面临重大的心理煎熬。是抢在别人前面夺门而逃，还是坚守价格同盟？发展商在房地产市场，是典型的寡头垄断。博弈论告诉我们，市场上参与价格同盟的发展商数量越多，当情况不妙时有人开溜，破坏价格秩序，导致垄断崩溃的可能性就越大，于是便会出现文章开头“游客与熊”的一幕。
成交量的萎缩，不仅造成发展商资金运作上的困难，还会制造房地产供求关系上的全面失衡。需求在减少，新盘供应却在不断涌出，积压严重而且愈演愈烈。住宅供求之间的均衡正在遭到不可逆转的破坏，需要相当长的时间来修复，而这不可能不影响消费者的价格预期。对大件消费品，消费者心理从来都是买涨不买跌。当供过于求，下个月买比这个月买更便宜时，消费者往往选择等待和再等待，其结果是进一步加剧供求间的不平衡。回首中国汽车市场的冰火两重天，便不难理解价格预期对消费行为的影响，便不难理解为什么房地产市场还有进一步下跌空间。
中央政府处理房地产问题的态度，有其矛盾的一面。房价(尤其在华东部分城市)飞涨，普通市民被推向郊区甚至远郊区。这种情况今天不制止，普通市民以及他们的子孙从此就再也没有能力安家置业，这与“以人为本”的执政理念背道而驰，与建设和谐社会的政策目标背道而驰。同时房价高企，拉动营商成本，削弱国际竞争力，也是北京不愿看到的。
当然，政府并无意过度打压房地产，毕竟大量人民储蓄和银行贷款已进入楼市。房地产业对经济的推动作用也是有目共睹的。因此政策的重点在于挤压泡沫，而不在压垮市场。央行在最近发表的中国房地产金融报告中，直称上海房地产市场为“泡沫”，这反映了部分决策层对楼市的看法。相信“泡沫”未挤干净前，先前推出的措施不会收回，新措施仍有可能出台。
即使没有新的打压房地产措施出台，政府不收回旧的措施，已经对发展商构成重大威胁。成交继续胶着，而新盘越积越多，销售回款愈发吃力。其实，发展商和购房者在比拼耐心，看谁先放弃。购房者未必是铁定的赢家，不过至少他们的钱存放在银行里。时间却不在发展商一边。政策的不确定性是一种煎熬，资金压力也越来越大，还要留神不被价格同盟中的其他发展商“涮了”。
笔者曾提出房地产调整的三阶段论，即一期价格微跌、成交大跌；二期价格大跌、成交进一步放大；三期价格及成交趋稳但反弹乏力。近来上海等地价格进一步小幅回落，成交有所反弹。笔者认为调整仍处一期，价格回落属发展商以促销为目的的减价，成交量似乎也不过是技术性反弹。发展商恐慌性的、夺门而逃式的减价还没有出现。
什么时候出现二期调整，调幅多大?现在还说不准，不过笔者相信揭晓时间不会拖得太久。成交量的萎缩和销售回款的消失，对部分发展商来说是死穴。各地的秋季交易会是他们的希望和寄托，希冀一场宣传和些微降价，能推动楼盘销售。不过笔者怀疑小打小闹的降价和似是而非的包装,真的能打动消费者的心和打开他们的钱包。今天消费者的价格预期与六个月前完全不同。如果这一轮攻势不能奏效，对财力弱小的发展商来说，会是一个重大打击。迫于资金压力，跳楼大甩卖就可能出现，其它发展商随即面临要不要穿跑鞋，抢在别人前面夺路而逃的抉择。笔者估计，房地产市场走势到十月份会更明朗一些。