主题：调控出拳更重 分量更沉

2011年房价难再坚挺

“限购令”限制了一定的需求，今年应该会继续推行，“限外令”基本堵住了扰乱房地产市场的热钱，对房价也有抑制作用

进入2011年以来，上海市新房的供应量持续下降，而成交依旧活跃，致使上周商品住宅供求比达到2.99，创下近23周以来的新高。而今年房价迷局再成焦点。1月24日，上海市社会科学院公布《2011年上海发展蓝皮书 》（简称《蓝皮书》）预测，由于住房市场逐渐进入新政消化期，房屋价格或告别坚挺。

供求持续失衡

据某房产信息集团最新数据显示，上周（1月17日至23日）有5个项目推出仅8.04万平方米的新房源，在前两周连续减少的基础上，再度减少30%，仅相当于近20周平均周供应的三成水平，为近23周的最低点。

不过，成交量不降反升，上周成交商品住宅24.06万平方米，比前周微升0.6%。与此同时，多个郊区低价楼盘的集中成交，使上周均价再度回落5.57%，为2.237万元/平方米。

据了解，每年的春节前后，楼市都会迎来传统淡季，而今年的淡季稍有延后。中房信分析师薛建雄对《国际金融报》记者指出，年终楼市成交热情不减，主要原因是在房价仍将上涨的预期下，政府将对新购房屋超面积部分征房产税消息的刺激，导致短期购买力集中释放。

“在通胀和调控的压力下，目前市场矛盾积压严重。”薛建雄指出，其一是，受限购限贷的影响，大量需求没能正常有效释放。同时，因为通胀的影响，投资需求旺盛，目前主要入市的是资金实力强大的投资资本。对于卖方来说，虽然售楼处意向客户众多，但是能达到购买条件又有购买力的买家甚少，使得开发商不得不缓期和少量推盘。巨大的需求与不能释放的矛盾，仍在不断地加速积压，给未来楼市带来更大的不确定性。

房价走势成谜

房产税何时落地、加息时点何在等一系列的不确定性使得今年楼市的走势再度成谜。《蓝皮书》指出，目前上海住房市场已逐渐进入新政消化期，投资型和改善型需求购房者迅速递减，楼市价格将告别坚挺。

《蓝皮书》表示，在住房新政影响下，限购、限贷、限外、限价“四限令”不仅令房地产商和投资者的投机风险加大，对普通家庭的购房计划和购房能力也产生了抑制。

中国科学院预测科学研究中心教授董纪昌认为，今年中国房地产价格涨幅将回落。他称，“限购令”限制了一定的需求，今年应该会继续推行；“限外令”基本堵住了扰乱房地产市场的热钱，对房价也有抑制作用；加息预期强烈，加息将增加开发商的财务成本和购买者的按揭成本，2011年的成交量有可能较2010年同比下滑。另外，征收房产税，在某种程度上会挤压空置房的上市交易，房产税会增加投机者的成本，一定程度上抑制投资需求。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者表示，上海房产税或在近期出台。按目前来看，可能会按人均超70平方米的增量和存量住房增收。估计新政一出台，成交量将大幅萎缩，开发商将陷入僵持。“今年房价或将局部调整，而上海市中心房价难降，因刚性需求将持续存在，房价总体趋势还会上涨。”（国际金融报）

2010年楼市调控措施层出不穷，但效果不给力，最严厉的调控政策，非但没有将成交量“打趴下”，反而在年末出现明显回升。均价也没有稳住，在不断涌现的“日光盘”和高端项目热销的影响下，全市成交均价不断上升。“预计明年一季度还会出现一到两次的加息，但短期内仍然难以影响房价。”上海正阳投资营销总监王士章坦言：加息被认为是遏制房价上涨的最猛药。去年央行已连续两次加息，中国央行或许在今年上半年还将加息2至3次，且不对称升息的几率也将上升。

除了加息会增加开发商的资金压力，本轮土地调控风暴可能将以严查处理闲置土地为调控重点。去年12月以来，各地地王频出，引发房价跟风上涨，紧接着12月19日，国土部紧急发文要求加强土地调控。对此，中华企业市场部经理戴正芳表示：“这是必然的趋势！”在他看来，国土部的通知属于加强版，或为启动楼市第三轮政策调控的急先锋。

“除了继续加强房地产调控外，规模巨大的保障性住房建设计划，也是今年房地产市场的重要特点。”戴正芳补充道。2010年11月底住建部向各地发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确提出，2011年，计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，这个数字大大超过了此前所有年份的建设计划。尽管目前保障性住房的融资渠道和收益模式还在摸索中，但一切的表象证明：政府今年对保障房的投入力度会空前加大。