主题：回望2010年：房价涨幅过高，缘于供应不足

小毒医

发表于2011-01-18

在刚刚过去的2010年，中央对楼市的调控政策频繁出台，不但密集度空前，严厉程度更是罕见，中央政府遏制部分城市房价过快上涨的决心，已令普通市民深信不疑，“上游增加市场供应，中游遏制捂地惜建、捂盘惜售，下游抑制有效需求”这样一个“三管齐下”的调控思路已基本形成。
可就在这样的政策背景下，多数城市依然出现了楼市“逆调控”现象。国家统计局17日发布的报告显示，2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%，且已连续4个月环比上涨。
统计数据还显示，2010年全国房地产开发投资为48267亿元，比上年增长33.2%。全国商品房销售面积为10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额为5.25万亿元，增长18.3%。
而一线城市的楼市更是火爆异常，房价狂飙不止。从中国房产信息集团提供的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已高达20328元/平方米，同比暴涨42%；上海全年均价达22261元/平方米，为全国最高，全年均价同比增幅为40%；深圳全年均价为20596元/平方米，同比增长33%；广州2010年均价首次突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%。
芜湖作为三线城市，房价也是伴随着调控魔术般地疯涨。据《365地产家居网》提供的信息，2010年度芜湖市区住宅成交量为212.85平米，虽与暴涨的2009年相比下跌了近12个百分点，但较2008年却仍有六成多的涨幅，表现相当不俗。
2010年，芜湖市区住宅房总成交金额首次突破百亿元大关，达到了112.37亿元，在总成交量同比下降一成多的情况下，总成交金额仍增长12.4%，这是因为商品住宅成交均价上涨过快所致。2010年，芜湖商品住宅成交均价为5280元/㎡，同比上涨了27.41%。
由于城市发展方向是不断向远郊扩展，城市中央区的高价房源所占比重是越来越低，因此，芜湖房价的实际涨幅应该高于27.41%。从各区成交均价分析就可窥见一斑：作为中央核心区的镜湖区，年度成交均价仅上涨15.93%；开发区新开楼盘不多，均价上涨了25.36%，低于市区平均上涨幅度；弋江区、三山区则分别上涨近30个百分点；而鸠江区凭借政府东迁的政策影响，成交均价竟大幅上涨了50.01%。
芜湖房价在2010年出现这么大的涨幅，首先应该和芜湖巨大的发展潜力密切相关。
芜湖作为“国家知识产权工作示范城市”和“合芜蚌自主创新综合配套改革试验区”中心城市，去年年初，又被确立为皖江城市带承接产业转移示范区“一轴双核双翼”核心城市、中心节点城市，年中，芜湖高新技术产业开发区被升格为国家级，政策叠加效应已日益显现。
此外，《中共安徽省委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中明确指出：将芜湖作为全省次中心城市定位，加快推进芜马同城化、铜池一体化和跨江联动发展，共同构建现代化滨江组团式城市发展格局，努力建设成为长江流域具有重要影响的现代化城市群。
近期，江北产业集中区管委会主任毕小彬更直截了当地指出，未来要让江北产业集中区和芜湖、马鞍山一起，共同建造“长江第五城”。
在刚刚过去的一年里，芜湖市经济和社会保持了又好又快的发展势头，人民生活水平得到了进一步的改善，全市实现地区生产总值首次突破千亿元大关，达到了1080亿元，同比上涨17.5%；人均地区生产总值突破7000美元；财政收入首次突破200亿元大关，同比增长35.8%。其中，地方财政收入94.8亿元，增长36.6%。
“宜业、宜商、宜居、宜游”的芜湖市，近几年经济和社会的良性发展，带动房价上涨那是必然。但芜湖作为三线城市，房价在连续多年快速上涨之后，2010年又出现了三成左右的涨幅，就显得“过快”了。而芜湖房价出现过快上涨的根本原因，还是供求关系的严重失衡所致。
笔者根据长期以来对住宅市场的研究，认为一个成熟的房地产市场，“可售房”应该占该地区全年销量的一半左右，才能变“抢房”市场为“选房”市场。在这个市场里，购房者和开发商在平等的市场环境下签约，开发商就失去了单方面决定房价的权力，房价上涨的幅度才能得到有效控制。而芜湖2010年的住宅房市场，“可售房”一直仅保持在7000套以内，很少突破8000套的，且长期在5000多套徘徊，8月中下旬更是跌破了5000套大关，仅为年度成交量的两成多。
因此，2010年芜湖房地产市场最大的特点，就是“排队抢房”和“房价暴涨”。
2010年已经过去，2011年已悄然而至。芜湖市政府已经意识到房价过快上涨对城市发展的危害性，有意遏制房价的过快上涨。在刚刚闭幕的芜湖市“两会”上，杨敬农市长在《政府工作报告》有关“高度重视解决民生问题”中，就特意提到了“保持房地产市场健康发展”的问题，其中有“加大保障性安居工程建设力度”、“增加市场供应”、“支持职工改善住房条件”等内容。
笔者相信，未来芜湖市政府会进一步严格管理土地，逼迫开发商在规定的时间内完成开发进度，将土地这个“面粉”尽快转化成住宅房这个“馒头”，以改善楼市的供求关系，让芜湖的房价回归理性。

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