主题：决定2010年房价必涨的三大力量

    第一，刺激投资的政策。

    刺激投资的政策，包括推和拉两种，前者如利率、通胀系数、社会零售物价指数等指标反映下的货币政策变化，及其三大工具的使用频率与力度，尤其是银行存款利率；后者如土地供应量、土地供应底价及出让对象与条件上的限制措施、土地出让结构（指中心改造用地占整体供应量的比重），最重要的是对土地储备对象与条件上的限制措施，如果按照市场化公开操作，显然，垄断条件下房价会不降反升。

    刺激投资的政策环境，意味着政府在上述两大方面优先刺激开发投资，并且一如既往地加强闲置用地管理，另外，政府自身的保障性住房建设与社会保障基金来源用于低端消费建设的力度也间接影响着供应产品结构，进而影响房价，其运行特点是反相关，即适度扩张政策性住房供应，提高保障力度会导致房价适当稳定。由于开发垄断的客观存在，指望房价在供应增加条件下下跌是不现实的。

    从刺激投资这一角度看，2010年房价将保持小幅多频上涨态势。

    第二，信贷规模。

    银行专家与业内普遍认为2010年信贷规模将被控制在80000亿以内，较之2009年持平。但不可简单认定雷同，因为2009年全年信贷规模在已经达到的76000亿余额中，用于消费部分仅占三分之一强，真正用于个体消费的只有二季度的456三个月连续破万亿，其他月份均呈现波动，约占总余额的十分之一。就是在这样的态势下，房价地价却达到历史峰值。

    显然，信贷刺激消费的同时，也刺激了投机。

    营业税收紧印证的是适当收紧投机，不能排除完全出市，除非重拾二套限制税费政策与首付管制并在二手交易终端进行严格的规范化管理。

    而我国经济复苏需要房地产继续发挥作用，在刺激投资的同时，消费如果过紧必然无法刺激开发商的投资热情。因此，2010年信贷规模保持平衡的前提下，将会向消费领域适当倾斜，主要还是自住消费与改善型消费部分。

    也就是说，2010年不愁消费量，而且，增加消费量，由于投资投机适当收缩，此种变化反而会促进房价稳定下来，也会呈现小幅多涨局面，毕竟垄断无法短期消除。

    第三，城镇化。

    一般人会认为城镇化以及扩大土地供应会导致房价下调，事实上，我国自2005年起已经多次发生城镇化集中建设，大量入城置业现象发生。

    在中央决定改变城市化的提法，重新确立土地制度性改革方向后，城镇化，一方面带来需求增长，另一方面也会让一些中小开发商起死回生，而开发垄断向县域甚至乡镇蔓延，复制性开发的客观存在，价格博弈策略运用，都将促进城镇化过程中地方房价的快速上扬而不是下跌。

    而上述三个方面在防通胀主旋律条件下，都是有效刺激内需的关键因素。所以，2010年全国房价必涨而不是下调，并且消费走势也会遵循2009年，上半年是刚性需求进入，下半年依然会发生恐慌性入市。