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房价绑架了地价
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主题:
房价绑架了地价
amkq56
发表于
2009-07-10
进微信群讨论
现代经济学看地价房价关系
刘正山
“现在人们老是觉得房价贵,那是因为房价的50%是政府土地出让金。土地的天价推高了房价,开发商所得利润无法与政府从土地上收取的收益相比。”某开发商如是说。为此,他认为政府适当降低土地出让金,对抑制过高的房价很有必要。
不可否认,从“成本加成”定价方法看,在市场上出售的房地产的价格构成中,地价确实占了很大比重。但是,若因此得出地价决定房价(即房地产价格)的结论,则是荒谬的,因为它将“成品价格”与“要素价格”的关系误读了,而且,某种产品的价格并非简单的等于“成本+利润”。
我们先来看看价格是如何决定的。现代经济学研究认为,供求关系是决定价格的基本因素。亚当.斯密的《国富论》中,形容市场上的价格仿佛是由一只“看不见的手”操纵的,这只“手”指的就是供求关系。
在一个市场上,当需求量大于供给量时,价格上升;当需求量小于供给量时,价格下降。例如,西瓜丰收了,市场上的西瓜供应量比上一年大大增加;但是,天气并没有比去年更加炎热、吃西瓜的人数也没有大的变动,也就是说,人们对西瓜的需求并没有大幅度增加,于是,市场上西瓜的价格就下跌了。读者或许注意到了,凡是丰收的蔬菜瓜果等,其价格基本上都下跌;凡是歉收的作物,其价格基本上上涨了。类似的现象,现实生活中比比皆是。所以,现代经济分析一般认为供给与需求双边共同作用决定了价格。
至于认为土地成本占房价成本较高或者说所谓的“面粉比面包贵”,从而认为是土地价格推高了房价的说法,其实是掩耳盗铃。这好比说,笔者以前写文章,使用的是墨水和纸张;现在购买了一台价格为1万多元的笔记本电脑,从而文章的成本提高了,相应地,笔者所得的稿费也应该提高。读者想想,这种逻辑站得住脚吗?如果面粉的价格真的高于面包,市场上还会有人继续赔本制作面包销售吗?
当然,要从根本上搞明白地价与房价的关系,还得从经济学中的要素价格与成品价格关系的分析入手。
相对于在市场上向消费者出售的“成品”——“房地产”(好比面包)而言,土地是“生产要素”(好比面粉)。对于城镇居民而言,他们并不直接需要土地,而是需要住房。住房可以用来居住,是最终产品;土地则不行,没有人直接居住在一片空旷的土地上,土地只是生产住房的中间产品。由此看来,土地的需求实际上是派生需求,是从住房需求中派生出来的。
当然,不管“成品”还是“要素”,其价格都是由供求决定的。住房的价格,由住房的供给与需求决定,供给方为房地产开发商,需求方为购房者(或者说需要而且支付得起房价的人)。土地的价格(或租金),是由土地的供给与需求决定,供给者是各级政府部门(或者土地行政主管部门),需求者是房地产开发商。
那么,我们很容易搞清楚房地产价格与土地价格的决定原理了:既然要素需求(土地需求)是一种派生需求,那么,产品需求(住房需求)的改变,必然影响到要素的需求。产品需求的增加,相应的要素需求就增加;反之,产品需求的减少,要素的需求也相应减少。也就是说,由于人们有了住房需求,房地产开发商才对土地有需求;如果人们没有住房需求,房地产开发商就不必需要土地了。
对于住房市场而言,由于城市化快速发展、改善住房需求增加等等诸多因素,住房需求逐年增加;与此同时,我国住房是垄断性的市场,住房“生产者”只是一些有一定实力的房地产开发商,个人合作建房等基本上是不被允许的或者很难与开发商竞争。为了追逐利润最大化,有实力的房地产开发商一方面增加土地储备,控制住房的生产要素——土地,以实现对住房的供应量垄断。一旦市场上的住房供应减少,需求不变或增加,房价就会上涨。相应地,由于一定时期内,市场上的土地供应量有限,开发商土地需求的增加,推高了土地价格;另一方面,开发商通过垄断定价(购房者讨价还价的能力很弱)来牟取高额利润,于是我们看到:一方面市场上住房空置面积很大;另一方面很多住房需求没有满足,而与此同时住房价格居高不下,购房者负担太重。
从上面的分析可见,住房价格的上涨导致对土地要素的派生需求相应增加,而短期内土地供应量是接近固定不变的,因而对土地需求的上涨导致了土地租金的上涨(或者土地价格)。
那么,解决高房价问题或者高地价问题,应当增加市场上的住房供给,降低房价。如果住房的价格下降了,土地的价格相应地就会下降。(本文载《中国国土资源报》2009年7月7日)
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刘正山
“现在人们老是觉得房价贵,那是因为房价的50%是政府土地出让金。土地的天价推高了房价,开发商所得利润无法与政府从土地上收取的收益相比。”某开发商如是说。为此,他认为政府适当降低土地出让金,对抑制过高的房价很有必要。
不可否认,从“成本加成”定价方法看,在市场上出售的房地产的价格构成中,地价确实占了很大比重。但是,若因此得出地价决定房价(即房地产价格)的结论,则是荒谬的,因为它将“成品价格”与“要素价格”的关系误读了,而且,某种产品的价格并非简单的等于“成本+利润”。
我们先来看看价格是如何决定的。现代经济学研究认为,供求关系是决定价格的基本因素。亚当.斯密的《国富论》中,形容市场上的价格仿佛是由一只“看不见的手”操纵的,这只“手”指的就是供求关系。
在一个市场上,当需求量大于供给量时,价格上升;当需求量小于供给量时,价格下降。例如,西瓜丰收了,市场上的西瓜供应量比上一年大大增加;但是,天气并没有比去年更加炎热、吃西瓜的人数也没有大的变动,也就是说,人们对西瓜的需求并没有大幅度增加,于是,市场上西瓜的价格就下跌了。读者或许注意到了,凡是丰收的蔬菜瓜果等,其价格基本上都下跌;凡是歉收的作物,其价格基本上上涨了。类似的现象,现实生活中比比皆是。所以,现代经济分析一般认为供给与需求双边共同作用决定了价格。
至于认为土地成本占房价成本较高或者说所谓的“面粉比面包贵”,从而认为是土地价格推高了房价的说法,其实是掩耳盗铃。这好比说,笔者以前写文章,使用的是墨水和纸张;现在购买了一台价格为1万多元的笔记本电脑,从而文章的成本提高了,相应地,笔者所得的稿费也应该提高。读者想想,这种逻辑站得住脚吗?如果面粉的价格真的高于面包,市场上还会有人继续赔本制作面包销售吗?
当然,要从根本上搞明白地价与房价的关系,还得从经济学中的要素价格与成品价格关系的分析入手。
相对于在市场上向消费者出售的“成品”——“房地产”(好比面包)而言,土地是“生产要素”(好比面粉)。对于城镇居民而言,他们并不直接需要土地,而是需要住房。住房可以用来居住,是最终产品;土地则不行,没有人直接居住在一片空旷的土地上,土地只是生产住房的中间产品。由此看来,土地的需求实际上是派生需求,是从住房需求中派生出来的。
当然,不管“成品”还是“要素”,其价格都是由供求决定的。住房的价格,由住房的供给与需求决定,供给方为房地产开发商,需求方为购房者(或者说需要而且支付得起房价的人)。土地的价格(或租金),是由土地的供给与需求决定,供给者是各级政府部门(或者土地行政主管部门),需求者是房地产开发商。
那么,我们很容易搞清楚房地产价格与土地价格的决定原理了:既然要素需求(土地需求)是一种派生需求,那么,产品需求(住房需求)的改变,必然影响到要素的需求。产品需求的增加,相应的要素需求就增加;反之,产品需求的减少,要素的需求也相应减少。也就是说,由于人们有了住房需求,房地产开发商才对土地有需求;如果人们没有住房需求,房地产开发商就不必需要土地了。
对于住房市场而言,由于城市化快速发展、改善住房需求增加等等诸多因素,住房需求逐年增加;与此同时,我国住房是垄断性的市场,住房“生产者”只是一些有一定实力的房地产开发商,个人合作建房等基本上是不被允许的或者很难与开发商竞争。为了追逐利润最大化,有实力的房地产开发商一方面增加土地储备,控制住房的生产要素——土地,以实现对住房的供应量垄断。一旦市场上的住房供应减少,需求不变或增加,房价就会上涨。相应地,由于一定时期内,市场上的土地供应量有限,开发商土地需求的增加,推高了土地价格;另一方面,开发商通过垄断定价(购房者讨价还价的能力很弱)来牟取高额利润,于是我们看到:一方面市场上住房空置面积很大;另一方面很多住房需求没有满足,而与此同时住房价格居高不下,购房者负担太重。
从上面的分析可见,住房价格的上涨导致对土地要素的派生需求相应增加,而短期内土地供应量是接近固定不变的,因而对土地需求的上涨导致了土地租金的上涨(或者土地价格)。
那么,解决高房价问题或者高地价问题,应当增加市场上的住房供给,降低房价。如果住房的价格下降了,土地的价格相应地就会下降。(本文载《中国国土资源报》2009年7月7日)